Facility Management Tehnic

Serviciile de mentenanta tehnica, de o importanta deosebita in Facility Managementul actual, au ca principal scop asigurarea functionarii optime a tuturor elementelor tehnice ale cladirilor. Rolul serviciilor de mentenanta este de a realiza si mentine:

• disponibilitate optima a sistemelor, echipamentelor si instalatiilor pentru mentinerea capacitatii functional – operationale a cladirilor la parametrii si nivelurile de performanta stabilite;
• conditii de operare optime pentru sisteme, echipamente si instalatii;
• utilizarea eficienta a resurselor pentru mentenanta;
• extinderea ciclului/duratei de viata a sistemelor, echipamentelor si instalatiilor;
• capacitatea de reactie rapida in caz de incident sau defect.
• Aceste cerinte se asigura prin intretinere preventiva, predictiva si corectiva, astfel:
• intretinerea preventiva consta in aplicarea unui plan de actiuni de mentenanta, urmarind prevenirea caderilor si defectelor echipamentelor, proiectat sa asigure si sa mentina buna functionare a acestora, prin inlocuirea componentelor uzate inaintea defectarii lor.
• In acest sens sunt necesare controale periodice, revizii partiale si/sau totale cu periodicitatea stabilita de producator si la intervale specificate, incluzand inlocuiri de componente, reglaje, ungeri, schimburi de ulei etc.

Beneficiile acestui tip de mentenanta rezida in:

• siguranta crescuta in functionare;
• costuri mai scazute de inlocuire a echipamentelor;
• reducerea intreruperilor neprogramate;
• management optimizat al inventarului de piese de schimb, toate acestea conducand la cresterea confortului chiriasilor;
• optimizare in stabilirea bugetelor operationale;
• cresterea perioadei de utilizare a echipamentelor;
• intretinerea predictiva contribuie la determinarea conditiei echipamentelor in functiune, in scopul predictiei precise a actiunilor de intretinere. Aceasta abordare are ca efect importante reduceri ale costurilor fata de cele privind actiunile de intretinere de rutina, deoarece se desfasoara in perioada functionarii echipamentelor, minimizand astfel intreruperile functonal – operationale.
• intretinerea corectiva corespunde situatiei de interventie pentru remedierea operativa a defectiunilor la sisteme si echipamente aflate in functiune. Principalele activitati constau in repararea sau inlocuirea, dupa caz, a pieselor din echipamentele afectate si repunerea acestora in functiune.

Principalele avantaje ce decurg din incredintarea prestarii servicilor de mentenanta si revizie catre specialistii si tehnicienii SBM constau in:

• certitudinea efectuarii corecte si complete a serviciilor de mentenanta, la nivel de calitate garantata, pentru toate sistemele, echipamentele si instalatiile proprietatii dumneavoastra;
• eliminarea completa a riscurilor de producere a unor incidente legate de mentenanta neadecvata sau revizii superficiale;
• siguranta maxima in functionare si la parametri optimi operationali, cu costuri reduse.

RSVTI  (Responsabil cu Supravegherea Tehnica a Instalatiilor) – serviciu tehnic obligatoriu prin lege

Conform legislatiei in vigoare privind functionarea in conditii de siguranta a instalatiilor sub presiune, instalatiilor de ridicat si a aparatelor consumatoare de combustibil, firmele au obligatia sa angajeze sau sa contracteze servicii prestate de un responsabil cu supravegherea si verificarea tehnica a instalatiilor – RSVTI, autorizat de ISCIR (Inspectoratul de Stat pentru Controlul cazanelor, recipientelor sub presiune si Instalatiilor de Ridicat). In acest context, instalatiile se refera la sisteme, echipamente sau subansamble care includ recipiente (de ex. cazane) cu apa calda, aburi, recipienti sub presiune etc.

Serviciile RSVTI oferite de specialistii SBM includ in principal urmatoarele activitati:

• obtinerea/emiterea autorizatiilor necesare de functionare a instalatiilor noi, reparate, ajunse la scadenta etc;
• evidenta tuturor echipamentelor care cad sub incidenta ISCIR;
• supravegherea montarii, a probelor efectuate si a functionarii acestora in parametrii prescrisi;
• verificarea tehnica a echipamentelor noi si in diferite faze de exploatare pe parcursul ciclului de viata al acestora;
• inregistrarea si transmiterea datelor parametrice de functionare a instalatiilor administrate;
• elaborarea si expunerea vizibila a instructiunilor tehnice specifice de exploatare a instalatiilor;
• instruirea si examinarea anuala a personalului de deservire in vederea prelungirii autorizatiei obtinute de respectivul personal (fochist, macaragiu, stivuitorist, liftier, etc.), precum si instruirea si examinarea in vederea acceptarii personalului auxiliar de deservire (manevrant, legator de sarcina,etc)

Important! Sanctiunile care pot decurge din nerespectarea prevederilor privind existenta personalului autorizat si a activitatilor acestuia la firmele ce detin echipamentele mentionate mai sus, sunt deosebit de severe, ducand pana la scoaterea din functiune a acestora.

Avantajele colaborarii cu SBM

Contractarea serviciilor RSVTI oferite de SBM au in principal urmatoarele beneficii:

• asigurarea serviciilor de supraveghere si verificare a echipamentelor la standarde ridicate de calitate, prin alocarea de personal autorizat, special instruit;
• beneficiarul nu este afectat de fluctuatia de personal;
• asigurarea permanenta a serviciilor de catre SBM, degrevand beneficiarul de probleme privind concedii sau indisponibitati ale personalului specializat.

SILSI ( verificarea Sistemelor si Instalatiilor de Limitare si Stingere Incendii) – serviciu tehnic obligatoriu prin lege

Verificarea instalatiilor de stingere a incendiilor constituie un serviciu specializat, avand caracter obligatoriu in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

Acest serviciu include mai multe operatiuni care constau in verificarea, intretinerea, repararea si testarea elementelor componente ale instalatiilor de stingere cu apa: manometre, dispozitive de semnalizare optica/acustica, hidranti interiori si exteriori, conducte, armaturi, fitinguri, racorduri, robinete, recipienti, pompe, rezervoare de incendiu, aparate de control si semnalizare (ACS).

Frecventa verificarilor componentelor instalatiei de stingere a incendiilor difera in functie de fiecare echipament in parte si poate fi saptamanala, lunara, trimestriala, semestriala sau anuala.

Operatiunile de verificare, intretinere si revizii sunt distinct mentionate in legislatie, in functie de tipul de operatiune si frecventa, si sunt consemnate in registrul de evidenta privind exploatarea, verificarea si intretinerea instalatiei de stingere, care contine:

• caracteristicile principale ale instalatiei;
• data punerii in functiune;
• data verificarii;
• elementele verificate;
• numele si prenumele persoanei care a efectuat verificarea instalatiei;
• data incarcarii si punerii instalatiei in stare de interventie;
• defectiuni aparute.

In registrul de evidenta se precizeaza operatiunile ce trebuie sa se execute in concordanta cu instructiunile de exploatare si cu prevederile cartii tehnice.

Serviciul de intretinere a sistemelor si instalatiilor de limitare si stingere a incendiilor (SILSI), consta in efectuarea periodica a operatiunilor de mentenanta preventiva si corectiva a sistemelor si instalatiilor de limitare/stingere a incendiilor si se realizeaza de catre un tehnician SBM autorizat, cu competenta specifica in acest domeniu.

Avantajele colaborarii cu SBM rezida in:

• garantia realizarii acestui serviciu obligatoriu la un nivel ridicat al calitatii, conform celor mai exigente reglementari in vigoare, in conditiile in care organele de control, dar si asiguratorii, sunt deosebit de rigurosi privind controlul, verificarea si evaluarea acestor tipuri de instalatii;
• eliminarea riscurilor de sanctionare de catre autoritati, legate de nerespectarea integrala si corecta a prevederilor legale in domeniu.